Главная » Hi-Tech » Почему собственники жилья в Москве отказываются платить налог на доход

Почему собственники жилья в Москве отказываются платить налог на доход

Фото: Archi.ru

19 июля издание РБК сообщило о том, что Департамент информационных технологий Москвы разработал систему для поиска арендодателей, не платящих налоги.

Детали работы системы руководитель департамента Артём Ермолаев не сообщил, но в 2017 году он рассказывал о планах анализировать площадки для аренды недвижимости, собирать информацию о размещённых квартирах и сопоставлять данные со статистикой по уплате налогов.

Согласно данным аналитиков сервиса ЦИАН, только за первую половину 2018 года в Москве было арендовано 125,3 тысячи квартир. По оценкам «Ведомостей», за девять месяцев 2017 года налог на сдачу квартиры заплатили 25,4 тысячи собственников жилья в Москве.

Редакция vc.ru изучила, как изменились за последние пять лет рынок аренды жилья в Москве и доходы арендодателей, и узнала, почему собственники квартир отказываются платить налог.

Какой налог нужно заплатить при сдаче квартиры в аренду

Их размер зависит от статуса собственника помещения. Существует несколько ставок.

Если владелец квартиры сдаёт её как физическое лицо, то он должен заплатить налог на доход физических лиц (НДФЛ) — 13% от выручки за аренду.

Но если собственник квартиры живёт за рубежом, много путешествует и проводит в России меньше 183 дней, то он перестаёт считаться налоговым резидентом и вынужден платить налог по ставке 30%, рассказывает адвокат Михаил Салкин.

Сам налог нужно оплатить до 15 июля. Чтобы заплатить НДФЛ, необходимо до 30 апреля подать декларацию в ФНС — лично, по почте России или через сайт налоговой инспекции (для этого нужно иметь иметь электронно-цифровую подпись).

А если не заплатит налог — то на 20%. Если собственник не подаст декларацию, то его могут оштрафовать на 5% от суммы налога.

«Кроме того, на сумму налоговой задолженности начисляется пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в день, сейчас это 1/300 х 7,25% = 0,02416% в день», — поясняет Салкин.

Для этого собственнику квартиры нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и перейти на упрощённую систему налогообложения. Однако ставку налога можно снизить.

Сам налог уже придётся платить поквартально и также подавать декларацию до 30 апреля следующего года», — поясняет Салкин. «В этом случае размер налога составит 6% от суммы полученного дохода.

Однако собственнику жилья придётся выплачивать страховые взносы в пенсионный фонд и фонд медицинского страхования — минимум 32 385 рублей в год, если годовой доход меньше 300 тысяч рублей.

Например, если собственник заработал 1 млн рублей, то в качестве страховых взносов ему придётся заплатить 39 385 рублей. Если больше, то придётся доплатить 1% от разницы между суммой дохода и 300 тысячами рублей. (Расчёт можно сделать с помощью калькулятора ИП).

То есть собственник жилья заплатит не 99 385 тысяч рублей (6% от 1 млн + страховые взносы), а 60 тысяч рублей. У владельца недвижимости есть возможность уменьшить сумму налога на сумму страховых взносов: для этого налог нужно оплатить до конца текущего года.

Если бы собственник сдавал квартиру в качестве физического лица, то он заплатил бы государству почти в два раза больше — 130 тысяч рублей.

Для этого также нужно быть предпринимателем и платить страховые взносы. Наконец, существует ещё один вариант сэкономить на налогах — приобрести патент на сдачу недвижимости.

Оплата производится двумя платежами — треть в первые 90 дней года, две трети — до конца года. Государство просит заплатить за патент 6% от потенциального дохода от сдачи квартиры.

Такую квартиру можно сдавать по любой цене, государство уже не беспокоит, какой размер дохода получит собственник. Патент должен покупаться отдельно на каждый объект недвижимости. Главное, чтобы этот доход не превысил 60 млн рублей в год.

Михаил Салкин

Например, чтобы приобрести патент на трёхкомнатную квартиру в центре Москвы площадью 84 м², нужно заплатить 54 тысячи рублей в год. Стоимость патента зависит от площади и расположения квартиры.

Как изменился рынок аренды жилья в Москве за пять лет

Например, если в 2014 году однокомнатные квартиры в среднем сдавались за 34,6 тысяч рублей, то год спустя — за 31,8 тысяч рублей. Согласно данным аналитиков сервиса ЦИАН, в 2015 году средний размер арендной ставки в Москве снизился на 4-8% по сравнению с 2014 годом.

По словам руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, с лета 2017 года ставки начали медленно отыгрывать позиции: «Заметнее рост выражен в домах бизнес-класса и многокомнатных квартирах, но и обычные "однушки" и "двушки" в домах советской постройки подорожали за год на 1-1,5 тысяч рублей».

Рост арендных ставок сдерживает увеличение количества квартир в новостройках — из-за подешевевшей ипотеки и более доступных цен на жильё.

«В ряде локаций, где недавно ввели в эксплуатацию новостройки, число лотов под сдачу очень велико, и сдать жильё без дисконта часто бывает проблематично», — поясняет Попов.

По словам аналитика ЦИАН, пока что такие предложения относятся к бизнес-классу и стоят на 10-15% выше рынка. Кроме того, увеличивается количество жилых комплексов, где можно взять квартиру или апартаменты в аренду на длительный срок. Например, однокомнатную квартиру с ремонтом на Ленинградском проспекте можно арендовать за 42-44 тысячи рублей.

В среднем по городу доходность составляет 6-6,5% от стоимости квартиры, что сопоставимо с банковским депозитом. Ещё один тренд московского рынка недвижимости — падение доходности.

Те, кто профессионально занимались этим видом бизнеса, переориентировались на инвестиции в новостройки на ранних стадиях строительства (но там тоже непросто найти интересные варианты) или стали работать со сдачей квартир посуточно.

Там выше доходность (около 9-9,5%), но одновременно и выше риски, да и отнести эту деятельность к пассивному получению постоянного дохода нельзя.

Алексей Попов

Например, если в среднем в 2013 году собственники тратили на коммунальные платежи 3,5 тысяч рублей в месяц, то в 2018 году — около 6 тысяч рублей. Падение доходности сопровождается ростом стоимости владения жильём.

В апреле 2018 года европейские производители предупредили российских ритейлеров о повышении закупочных цен на 10-15%. Кроме того, из-за роста курса иностранных валют в 2014 году выросла стоимость бытовой техники.

Оставшаяся доля приходится на трёх- и четырёхкомнатные квартиры. По данным ЦИАН, чаще всего в Москве арендуют однокомнатные квартиры (43% предложений), чуть реже — двухкомнатные (39% предложений).

Доли на рынке покупки жилья распределены более равномерно: 35% приходится на двухкомнатные квартиры и по 29% — на одно- и трёхкомнатные.

Самый распространённый тип жилья в аренду — однокомнатная квартира площадью 35-45 м² в девятиэтажном панельном доме 1967-1976 годов постройки.

А самый распространённый тип жилья на продажу — двухкомнатная квартира площадью больше 75 м² в девятиэтажном панельном доме 2007-2017 годов постройки.

Почему собственники отказываются платить налоги

Собеседники vc.ru отметили, что воздерживаются от уплаты налогов из-за сложности и непрозрачности процедуры подачи декларации и оплаты.

Мы готовы платить налог, если это можно будет сделать просто на сайте Госуслуг и никаких лишних движений не потребуется.

Чтобы они сами её сдавали, следили за оплатой ЖКХ, платили налоги и перечисляли владельцу квартплату за вычетом стоимости своих услуг. Ещё было бы оптимально отдавать квартиру в субаренду — под управление риэлтора и компании. Но пока такого на рынке нам не встречалось.

Некоторые собственники согласились платить налог, но только в том случае, если государство введёт льготы на оплату коммунальных услуг.

Это моя квартира, я полностью плачу коммуналку. Налог не плачу, но готова платить, если упростят всю систему официального оформления и смягчат условия. Пусть введут какие-то льготы.

Готовы платить налоги, если государство будет предоставлять льготы либо поддержку в оплате коммунальных услуг (стоимость которых с каждым годом растёт).

Кто-то не платит налоги, потому что не доверяет государственной системе и не понимает, на какие цели пойдут деньги.

Если бы система налогообложения была прозрачной и я в любой момент могла просто зайти на какой-нибудь сайт и посмотреть, как тратятся средства из бюджета, то я бы платила налоги.

Я регулярно перевожу деньги в НКО, публикующим гораздо более прозрачные отчёты, по которым действительно можно понять, что они занимаются чем-то полезным.

ФНС сложно обнаружить тех собственников, которые уклоняются от уплаты налогов: чаще всего ведомству помогают участковые, стукачи или риэлторы. Кто-то думает, что ему ничего не грозит.

И не знаю людей, которые могли бы на меня настучать, — у меня тихие жильцы. Я даже не знаю, чем может грозить неуплата. Тем более что вряд ли кто-то полезет разбираться, легально я сдаю или нет. Я исправно плачу по всем счетам и быстро решаю возникающие проблемы, даже если они затрагивают соседей, — вряд ли кому-то придёт в голову меня сдавать.

Если поймём, чем реально может грозить уход от налогов, то начнём платить. Живём за границей и сдаём квартиру в России. Сейчас думаем так: «Я не в России, значит, мне это ничем не грозит».

Среди опрошенных vc.ru собственников жилья в Москве многие платят налоги либо потому, что это правильно, либо из-за желания обезопасить себя от неприятностей.

Конечно, плачу налог уже 10 лет. Я сдаю квартиру в Петербурге и Кёльне. Я почти всю жизнь плачу все налоги, а декларацию мою уже более 10 лет сдаёт компания из большой четвёрки. Всем советую.

Информация становится интегрированной, и уже сейчас можно без проблем определить неплательщиков, сопоставив базы регистрации, регистры о собственности и налоговые регистры. Это часть личной безопасности и комфорта.

Если ущерб будет совсем сильный — подам в суд. Всегда плачу налоги, это моя страховка от неадекватных жильцов.

Я показал налоговую декларацию, и он отстал. Пока что это защитило меня от участкового, который просил выселить жильцов и поселить своих друзей и родственников.

Материал подготовлен при участии Эмилии Гулиевой.

#недвижимость


Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показан
Обязательные для заполнения поля помечены *

*

x

Ещё Hi-Tech Интересное!

«Есть только одна важная вещь — путь от идеи к этапу роста»: как найти нишу молодому стартапу

Основатель конструктора сайтов Weebly Давид Русенко — о создании своей компании и поиске места на рынке цифровых продуктов. В закладки Поделиться Цель: передать опыт создания ИТ-компаний, а также вдохновить заняться предпринимательством. Материалы конспектируются в рамках волонтёрской инициативы «Y Combinator по-русски», ...

Facebook запустила сервис знакомств внутри приложения

Facebook запустила сервис знакомств внутри приложения — Соцсети на vc.ru Свежее Вакансии Написать Уведомлений пока нет Пишите хорошие статьи, комментируйте,и здесь станет не так пусто Войти Пока он работает только в Колумбии. В закладки Поделиться Пока он работает только в ...