Hi-Tech

Купить себе гостиничный номер

Подробнее об инвестициях в апарт-отели: чем это лучше покупки квартиры и сколько можно заработать на сдаче в аренду.

В закладки

Поделиться

Материал подготовлен при поддержке группы компании Docklands development

Что такое апартаменты?

Апартаменты — это обычная квартира со статусом нежилого помещения: в них можно жить, но нельзя прописаться, так как они расположены в многофункциональных или гостинично-офисных зданиях.

Затем ими можно распоряжаться, как и любой другой недвижимостью: дарить, продавать, завещать. Купить их не сложнее, чем любую другую недвижимость: это можно сделать на этапе строительства по договору долевого участия или по договору купли-продажи, когда всё уже готово.

Первая — квартиры в нежилых зданиях. В России апартаменты можно условно разделить на две группы. На первых этажах он размещает офисные центры, рестораны и другие коммерческие объекты, а выше – апартаменты. К примеру, в исторической части города нередко нельзя строить жилье, поэтому застройщик возводит гостинично-офисный комплекс.

Вторая группа сильно отличается от первой — это номера в апарт-отелях.

А что такое апарт-отели?

Застройщик продаёт их, чтобы окупить строительство здания сразу, а не через 20–25 лет. Главное отличие от обычной гостиницы в том, что номерами владеют разные люди. Собственники могут жить в своих номерах сами, но гораздо чаще они зарабатывают на сдаче их в аренду.

Она сама находит жильцов в номер, обслуживает их и собирает оплату. Прибыль обеспечивает управляющая компания — отельер. Затем вся прибыль делится между ней и собственниками номеров. Как правило, это её главный заработок, поэтому в управляющей компании заинтересованы сдавать номера максимально часто и дорого.

Как и во всех отелях, в нём есть нужная инфраструктура: от ресторана и прачечной до технических помещений для уборщиц. В остальном это обычный отель.

Номер в апарт-отеле Docklands.Life

Тем не менее, в России растёт количество разрешений на строительство апарт-отелей, это стало трендом в Санкт-Петербурге и добралось до Москвы. В развитых странах апарт-отели появились давно, но в России продвижение этого бизнеса замедляет рынок «тёмной» аренды — когда собственники сдают квартиры, но не платят налоги.

Уровень обслуживания четырёхзвездочного апарт-отеля соответствует классическому отелю с аналогичным рейтингом. С начала следующего года каждый апарт-отель должен будет пройти обязательную сертификацию и получить «звёзды». В России апарт-отелей, получивших сертификат, пока единицы.

Какие есть плюсы по сравнению с покупкой квартиры?

Во-первых, апартаменты дешевле квартир того же уровня и расположения на 10–30%. Больших — два. Застройщики снижают цены по двум причинам: российские инвесторы либо плохо знакомы с этим рынком, либо их пугает нежилой статус помещений.

Застройщики понимают, что гости номеров могут начать жаловаться на плохую звукоизоляцию или некачественные окна, и предусматривают это в строительстве. При этом нормы строительства и прокладки коммуникаций не отличаются от жилых зданий, а в апарт-отелях высокого уровня требования даже выше, чем для новостроек.

Все условия закрепляются в срочном договоре, далее его можно продлевать или пересматривать условия, например, чтобы изменить формат получения прибыли. Во-вторых, отельер значительно упрощает сдачу номера в аренду, а часть прибыли отдаёт собственнику: это может быть фиксированная сумма или процент от бизнеса.

В этом случае они смогут пользоваться гостиничной инфраструктурой только если собственник отдельно её оплатит. Собственник может отказаться от услуг отельера и сам сдавать апартаменты: искать гостей и обслуживать их. Отельер нередко распределяет по номерам большие группы гостей, поэтому в одиночку обеспечить высокую загрузку номера сложнее. Таким образом, он становится частным предпринимателем, который берёт всю работу управляющей компании на себя.

Отельер планирует гостей на полгода вперёд, а собственник может показать этот план покупателю. Ещё одно преимущество: если собственнику надоел этот бизнес, то номер ему продать проще, чем квартиру. Ему не придётся срочно искать жильцов и будет проще оценить потенциальную выгоду.

Первая очередь лофт-квартала Docklands уже сдана

Но должны же быть и нюансы?

Налог на имущество нельзя вычислить заранее — он зависит от кадастровой стоимости, которая устанавливается после окончания строительства. По большей части они касаются налогов: для жилой и нежилой недвижимости они разные.

К примеру, в Москве ставка имущественного налога на апартаменты составляет либо 0,5%, либо 2%. Если здание уже готово, то всё зависит от законов города и расположения. В Санкт-Петербурге она ниже: от 0,1% до 0,5% — в городе есть апартаменты-студии, которые обходятся всего в 300-400 рублей в год.

Тарифы устанавливают местные энергоснабжающие организации, и для апартаментов они, как правило, выше. Стоимость коммунальных услуг для жилых и нежилых помещений тоже разная. Владельцу номера в апарт-отеле также нужно будет оплатить часть коммунальных платежей за места общего пользования, например, лобби.

К примеру, чем больше у апарт-отеля звёзд, тем дороже химические средства, которыми убираются номера. В ежемесячной квитанции есть и эксплуатация здания, сбор за охрану, систему видеонаблюдения, работу санитарных служб. Квитанция не сильно отличается от привычной, но, инвестируя в апарт-отели, стоит всё это предусмотреть.

К примеру, зарегистрировать ИП, чтобы платить налог с дохода. Если отельер сдаёт номер и делится прибылью с владельцем апартамента, то второму нужно узаконить этот заработок. Отельер может упростить эти процессы, предоставляя нужные документы. В этом случае придётся вести бухгалтерию и самому общаться с налоговой.

К примеру, номер затопит, и отельеру понадобиться некоторое время разобраться, почему это произошло. Любой бизнес подразумевает предпринимательские риски, здесь они тоже есть. Если апарт-отель расположен в курортном городе, то его прибыль начинает меняться в зависимости от сезона. Другой пример — сезонность.

Как выбрать апарт-отель для инвестиций?

Во-первых, если апарт-отель включает офисные помещения, они должны быть разграничены с номерами, например, этажами и отдельным входом. Нужно обратить внимание, насколько внимательно застройщик относится к развитию территории и арендаторам. С собственниками этот момент тоже обговаривается — они не могут превратить свои апартаменты в офисы, чтобы не мешать другим жильцам.

Они должны соответствовать уровню апарт-отеля и полноценно его дополнять. Во-вторых, застройщик должен внимательно подбирать арендаторов: заведения питания, фитнес-залы, салоны красоты.

В остальном это вопрос условий, которые предлагает застройщик и управляющая компания.

Вы ведь неспроста об этом рассказываете?

Это компания, которая возводит лофт-квартал в Санкт-Петербурге и приглашает покупать апартаменты для инвестиций и собственного проживания. Нет, нас об этом попросила команда Docklands development.

Приятный бонус: в уже действующем апарт-отеле ставка имущественного налога равна 0,1%. С покупкой апартаментов каждый собственник может получать либо фиксированный доход от 30 тысяч рублей, либо 75% от заработанных на его апартаментах денег.

Расчёт месячного заработка по программе, где собственник получает 75% от прибыли

По кнопке расположен калькулятор, в котором можно оценить прибыль от инвестиций в апартаменты: Docklands продаёт разные помещения: от небольших студий в 30м² до апартаментов с несколькими спальнями.

Калькулятор

#партнерский

Показать больше

Похожие статьи

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Кнопка «Наверх»
Закрыть