Hi-Tech

Как я открывал ко-воркинг

Как пришла идея?

И тогда мне пришла идея сделать такое место. Во время моей учебы в институте и проживания в общежитии у меня реально была проблема найти место, где можно поучиться и готовить диплом.

Быть независимым от всего, быть свободным, работать на себя и самому решать где и как. Я назвал офисы ко-воркинга FreeDom, для меня эта самая главная ценность.

Оценка рынка

Всего, судя по сайту-агрегатору адресов ко-воркингов, в городе их около 150. Первое, с чего я начал, это с обзора рынка в Москве. Для сравнения в Москве восемь ко-воркингов на тысячу жителей, в Берлине — 28, а в Нью-Йорке — 18. Это намного меньше, чем в других больших городах мира. Что показалось мне хорошим знаком. Там их в разы больше.

На одном вышла забавная ситуация, когда я после получаса беседы с менеджером офиса, вспомнил, что на мне бейдж с надписью «ко-воркинг FreeDom». Дальше я как шпион сходил, посмотрел площадки других крупных ко-воркингов. Шпион из меня не очень. Просто до этого я был на выставке технологий VendExpo и совсем забыл про бейдж. ?

В универе я изучал, что есть три основные стратегии удержания рынка: 1) построение сильного бренда (нужно много денег на маркетинг); 2) персонализация (для каждого клиента делать свое предложение); 3) лоукостеры. Мне нужно было придумать конкурентное отличие. И в последнее время, во всем мире побеждают именно они. Это те, кто предлагает услуги или товары по самой низкой цене на рынке. Очевидно, правда? Посмотрев, насколько высокие цены у конкурентов 14-20 тысяч в месяц, я решил, что могу привлечь клиентов низкими ценами. ?

Сейчас ко-воркинги доступны только предпринимателям с достатком средний и выше среднего. Ну подумайте сами. Тем, кто только на старте? А что делать начинающим фрилансерам? Сидеть в кафе с одной чашкой кофе и ждать, когда выгонят? Мыкаться по квартирам? Меня всегда напрягают эти укоризненные взгляды официантов и моменты, когда тебя в очередной раз спрашивают «вам что-нибудь еще?».

Хотел создать центр, где они могут работать вместе, обмениваться советами и заряжать друг друга позитивом. Я хотел, чтобы начинающие предприниматели могли за символичную плату найти уютное место. Хотел, чтобы у них не было преград к их мечтам.

Определение цены за услугу

После оооооооооочень тщательных расчетов, советов со своими друзьями и знакомыми, я вывел цену в 39 рублей за 1 час аренды рабочего места. Но нужно было просчитать эффективность и окупаемость.

Получается 1 рабочее место стоит в месяц примерно 3, 5 тысячи рублей. Предположим, я плачу за аренду помещений 130 тысяч рублей в месяц, в нем 40 рабочих мест. 100 рублей – это примерно 2,5 часа в день аренды. Делим на 30 дней, получаем 100-110 рублей за 1 рабочее место. при средней продолжительности посещения в 5+ часов, 50% загруженности офиса окупают помещение. Т.е. Это совсем упрощенно. И это без дополнительной выручки с сопутствующих услуг: чай, кофе, печать, переговорная, семинары т.д. Но даже при таком расчете виден потенциал.

Оформление юр.лица

И это совсем непростой шаг. Обязательный шаг в любом легальном бизнесе - это открытие юридического лица. Но нет, не у нас. Я знаю, что в других странах (например, в Испании), если ты решишь открыть свое дело - тебе дают гражданство. Наверное, для этого есть какое-о объяснение, которого я не знаю. У нас для того, чтобы зарегистрировать свое дело, тебе прийдется пройти собеседование - с вопросами - кто твои родные, почему ты решил открыть дело, какие языки ты знаешь , какие твои планы и так далее (больше часа обсуждений вопросов, которые как мне кажется никак не связаны с бизнесом). Это нужно пройти самостоятельно, потому что это очень важно. Главное, что я хочу сказать, что не покупайте "открытие юр.лица под ключ". И эта та вещь, которую нельзя доверить кому-то другому.

Поиск площадок

Следующим шагом было найти площадку.

Каждый вариант под коворкинг FreeDom я рассматривал с двух точек: расположение и характеристики самого помещения.

Среди наиболее важных по месторасположению помещения я выдели: Я написал список требований и проранжировал их.

Так как вначале я ориентировался на таких же как я, студентов и недавних студентов, мне казалось это очень важным. - Наличие рядом больших университетов, ПТУ, их общежитий.

Я также рассчитывал, что возможно большим компаниям может не хватать своих переговорок под встречи или под свои проекты и им может быть полезен офис по соседству. - Соседство с офисами крупных компаний. Проще говоря, я искал пути как быть ближе к своей аудитории.

- Шаговая доступность до метро.

Это было важно. - Наличие дешевой или бесплатной, а главное свободной парковки рядом со зданием.

Мне хотелось, чтобы мой офис стал центром жизни человека. Также при расположении плюсом для меня являлись инфраструктура в здании, вокруг (кафе, магазины, парикмахерские), спортивные центры вокруг, панорамный вид, расстояние от парка не более 10 минут. И так далее. Поработал – пошел погулял, поработал – выпил чашечку кофе, поработал – сходил снять напряжение в спортзал.

И чем больше я ходил площадки, тем длиннее он становился. К самому помещению список требований был длиннее.

Это мега-важно. - Простота доступа- вход в здание, 24 часа. Всегда! Помните, мне нужно, чтобы люди могли прийти поработать в коворкинг FreeDom в любой время, хоть в 4 утра, хоть в воскресенье.

Это самый минимум. - Устойчивый интернет канал - не менее 1 Гбит/сек.

- Устойчивость связи 4G.

Я выяснил, что в некоторых точках Москвы есть сложность с настройкой WI-FI. - Устойчивость организации WI-FI, отсутствие помех.

Казалось бы, мелочь, но это может стать огромной и дорогой проблемой в будущем. - Вывоз мусора.

Некоторые центры могут запрещать это делать, поскольку это может противоречить желаниям «якорных арендаторов». - Возможности установки в здании банковского оборудования.

Тоже самое. - Возможности установки в здании торгового оборудования.

площади. - Система вентиляции 50м куб/час на 4,5 м кв. ? Воздуха, больше воздуха.

У меня изначально в плане было построить минимум две переговорки на площадки коворкинга FreeDom. - Возможности перепланировки.

площади. - Электро-мощность 0,5 КВт на 4,5 м кв.

В сутки на 4,5 м кв. - Холодная вода 25 л.

- Горячая вода 5 л на 4,5 м кв.

Это вот совсем не мелочь. - Туалет не менее 1 на 65 м кв. Понимаете насколько это важно для некоторых? Когда я разговаривал с некоторыми людьми, которые работают в коворкингах, они при выборе места, специально ходили сначала посмотреть туалет.

Также важно для меня было высота потолков > 3 метров; наличие отдельного входа (кстати так и не нашел), возможность организации Зона отдыха, курилка, организация уборки помещений в здании, IT специалисты в здании (чтобы можно было оперативно решить проблемы с интернетом и другие), сантехник и электрик в здании, система кондиционирования, стеклопакеты, возможность организации кухни (своя миникухня в коворкинге – это моя мечта), наличие место для телефонных переговоров, наличие возможности организации душа 1 на 100 кв. И это не конец списка. м.

Ещё я смотрел какие лифты в здании, кто соарендаторы и вообще есть ли они, есть ли гардероб или можно ли его сделать и другие мелочи.

В общей сложности это заняло около полугода. И вот с этими огромным списком требований и совсем скромной суммой на аренду я объездил, как мне кажется, всю Москву.

В некоторых местах со мной отказывались разговаривать, так как выгляжу я очень молодо. В какой-то момент мне стало казаться, что это нереально. В каких-то центрах, несмотря на всю кажущуюся современность, все впечатление портили охранники на входе, которые мне кажется мечтали на полиграфе всех входящих проверять. Приходилось уговаривать ездить со мной отца. Настолько они усложняли процедуру выдачи пропуска.

Рядом с метро Новые Черемушки. Поэтому, когда я нашел свой первый офис, то сначала не верил. Родное место из детства. И это мое любимое место вместе с отцом. Я вместе с отцом мог пропадать там часами. Там раньше находилась «мини-гобушка», три этажа техники, где можно было бродить и разглядывать всякие новые интересные штуки как , например, первые огромные КПК. Можно смотреть салюты прямо как из вип-ложи. И там я нашел площадку для офиса FreeDom: рядом с метро, разумная арендная плата, большие окна и очень красивый вид на МГУ. Я был счастлив.

Вначале я был настроен крайне скептически к этому варианту, потому что он далеко от метро, и там сложно дойти от входа до двери коворкинга (поворотов пять и еще лестница). Второй офис FreeDom помог найти знакомый моего отца. Все минусы, и несоответствия списку требований, перебила удивительная творческая атмосфера этого здания. Но, когда мы туда приехали, и мне, и отцу там очень понравилось. И есть огромный светлый атриум, и рядом красивый вид на реку. Там находится центр Todes и выставка картин. ? И, низкая цена аренды.

Так, у меня появилось два офиса, которые нужно было отремонтировать, оборудовать, прорекламировать.

Ремонт офисов

«Ну может стены покрашу» - думал я, и, блин, как же я был не прав. Когда я выбирал помещения под офисы коворкинга, я смотрел, чтобы в них не требовались вложения в ремонт. Я потратил дополнительно >700000 рублей. Сразу рассчитывайте, что потребуются доработки. Они ушли на перекраску стен, на установку электронных умных замков и другого оборудования, на установку перегородок.

Смело умножайте на два ту сумму, которую посчитали. Так, что первое, ремонт займет больше денег, чем вы рассчитывали. Нет, даже если вы будете все работы выполнять сами. Нет, сэкономить не получится.

От друзей или знакомых, которые желают вам добра, а не просто хотят посоветовать. Второе, это то, что работать можно только с проверенными ремонтниками, контакты которых вы получили от друзей.

Всего лишь 4, блин, стеклянные стенки на профилях. Мне нужно было установить перегородки для переговорных комнат. И глубоко ошибался. Ерунда, думал я.

Я нашел несколько компаний через интернет, сравнил у всех цены, выбрал с самой низкой ценой.

Процесс внесения стекол в помещение представлял из себя такое зрелище, что собрался народ на все это смотреть. Уже в момент доставки мне следовало бы серьезно задуматься. Конечно, матерясь и все время меняя руки. Стекла ремонтники тащили руками (без присосок).

Просто не влезали. Еле дотащив стекла до лифта, они «внезапно» выяснили, что стекла может, конечно, и подходят по размеру для установки в офисе, но они, блин, не подходят для транспортировки в лифте.

Подрежем! Тащить по лестнице на 16-ый этаж им видимо не представлялось привлекательным, и они всерьез стали мне навязыать решение «да мы их тут сейчас подрежем и готово». Стекло! В холле большого бизнес центра!

Я сказал нет и заставил их поднимать стекла на 16-ый этаж по лестнице.

Примерно такого-то числа примерно во столько. Тут выяснилось, что профили (железные палки для крепления) они привезут отдельно. Они приезжают «примерно во столько-то», «ну где-то с утра», «может во второй половине дня» и т.д. Стоит сказать, что почему-то все ремонтники, с которыми мне пришлось работать, вообще игнорируют понятие точного времени. Мне всем им хотелось подарить часы и рассказать, что это вот маленькая стрелочка – это часы, а это вот большая стрелочка – это минуты.

Я долго не мог понять какую именно дверь. В общем, в тот момент, когда я совсем не ожидал, раздался звонок и строители сообщили, что уже приехали и «откройте нам дверь скорее, мы уже устали тут ждать». Это вызвало еще больше непонимания с их стороны и «горячую» дискуссию. Прислал им смс с кодом от электронного замка, который на двери коворкинга. В ходе нее выяснилось, что стоят они на лестничной площадке на 16-ом этаже перед закрытой дверью на этаж.

Охранник офигивает от информации, что где-то на 16-ом этаже стоят строители, которые мимо него БЕЗ ПРОПУСКА (который готовится обычно два дня) пронесли длинные металлические предметы. Звоню охране вниз – пытаюсь объяснить ситуацию. А потом офигивает ЕЩЕ БОЛЬШЕ от того, что понимает, что они на лестнице, на которую вообще никому допуск не дают.

Я не знаю, почему в огромном здании, есть лестница, на которую никому не дают доступ, не знаю для чего она нужна и для меня вообще было открытие, что у нас несколько лестниц на 16-ый этаж.

Это правда никак не помогло в ситуации. В общем, пока я убеждал охрану открыть им дверь и дать пропуск на то, что они уже внесли, я уже успел приехать. Ремонтники все также ждали на 16-ом этаже, охранник все также не открывал ту дверь на 16-ом и вообще запрещал им там находится, тем более с непоняными металлическими предметами.

Занести они их должны были только по разрешенной лестнице. Наконец, охрана проявила понимание и смилостивилась на пропуск непонятных железок (обычно пропуск оформляют два дня), НО!!! нужно было спуститься с 16-го этажа, перейти на другую лестницу и снова подняться с профилями на 16-ый. Т.е.

Ремонтники, узнав это, спустились с 16-го, рассказали мне, кто я и что это расизм (тут они вспомнили откуда они родом и решили, что именно этот факт влияет как-то на процесс доставки профилей через разрешенную лестницу).

Итог: 12 часов ночи, лежащие одинокие профиля на 16-ом этаже лестницы, куда никому нельзя, охранник, который пытался понять как строители это все провернули.

Я же внес предоплату. Я мог бы, наверное, отказаться от затеи работать с этой компанией, но нет. Поэтому профили все-таки были доставлены до офиса.

Я приехал – принимать работу. Снова приехали ремонтники, сделали перегородки. Я в глубоком изумлении, ремонтник на меня смотрит и начинает рассказывать, что так и должно быть. Подхожу к стене, трогаю ее – а она шатается из стороны в сторону. Снова вспоминает откуда он родом и чем это все попахивает и что вообще, он свои права знает.

Долго общался с руководством их компании, в результате сам придумал как закрепить эти стекла. В общем, договориться не удалось. В итоге все закончилось, можно сказать хорошо. Придумал дополнительные металлические распорки. Перегородки есть, закреплены крепко, ремонтники довольны, все счастливы.

Автоматизация помещений

Было еще кое-что. Я хотел открыть не просто ко-воркинг с дешевыми ценами. Офис, где все системы и аппараты управлялись бы с вашего телефона. Я хотел создать «умный» ко-воркинг FreeDom. Где каждый клиент может действительно почувствовать себя как дома, потому что все системы подчиняются его клику в телефоне. Где не нужны «администраторы офиса», «приглядывающие менеджеры» и остальные – все автоматизировано. Этот пульт может быть в приложении, с веб-сайта и т.д. Система кондиционирования, освещения, розетки, принтеры, замки на дверях, проектор, камеры хранения, холодильник – сегодня все это может быть полностью автоматизировано и включаться и выключаться с единого пульта управления.

На алиэкспресс можно купить умные розетки задешево. Некоторые из нас не представляют до чего уже дошли технологии, и самое главное, насколько эти технологии стали доступными. Это розетка, которая управляется удаленно. Что это такое? И это только цветочки То, есть теперь можно не мучаться весь день вопросом «выключил утюг или нет», а просто с телефона выключить розетку, в которой утюг был включен.

На самом деле, это любой обыкновенный холодильник, но над каждой полкой у него можно поставить камеру. Например, я планирую поставить в офисе умный холодильник. И камера сама распознает, что продукт из холодильника забрали. На каждый продукт в холодильнике сверху нужно наклеить стикер. То есть не нужна оплата никакого вендингового аппарата, и мучиться с его заполнением. Каждый посетитель ко-воркинга, когда проголодается, может взять любой сэндвич из холодильника, система распознает, что его забрали, и предложит его оплатить. Вы самостоятельно можете закупить сэндвичи, промаркировать их и разместить в холодильнике.

Нет проблем. Хочешь кофе к сэндвичу? Вставляешь капсулу в аппарат и кофе готов. Открываешь в телефоне платформу, выбираешь кофе и аппарат выдает тебе капсулку.

Это автоматизированная камера хранения. Какие автоматизированные системы я уже поставил. Тебе печатается чек с QR-кодом. Нажимаешь на экран, открывается ячейка, кладешь туда что-либо и закрываешь. По моим ощущениям, очень удобно. В следующий раз, тебе нужно поднести этот чек с QR-кодом к сканнеру и нужная ячейка открывается.

Вводишь код и он открывает тебе дверь. И еще, мы почти сразу поставили автоматический замок на дверь. Код действует только определенный срок. Этот код генерится и высылается автоматически для каждого клиента, который бронирует рабочее место. Это сразу убирает необходимость во всех «присматривающих менеджеров», основная функция которых заключается в допуске к рабочему месту.

Обычно управление аппаратами завязано на управлении системой электропитания. Сейчас автоматизировать и подключить к единой системе управления можно абсолютно любой аппарат. Так, что если тут есть знающие люди, буду благодарен за советы. Я рассмотрел несколько вариантов, но пока не выбрал систему.

GSM розетки ELANG PowerControl (3400р.шт) и Телеметрика (6500р.шт). 1.

Есть сертификаты, устройства на рынке, можно купить хоть сейчас. Управление по GSM, могут принимать сообщение или звонок. Устройство Еланг правда имеет немного специфический дизайн, что меня смутило.

Релейная автоматика F&F. 2. Протокол управления контроллером закрытый, обсуждаем возможность предоставить нам протокол. Есть оборудование с управлением по радио, ставится контролер и к нему подключаются розетки. Есть сертификаты. Стоимость розетки 5700р. Вариант мне нравится, но он дороже других.

TPLink - есть управление по WiFi, протокол закрытый, но есть описание того, как им пользоваться. 3. Есть сертификаты Стоимость розетки от 2600р.

Rubetek. 4. Стоимость розетки 3000р. Обещали управление через публичное api. У них вообще куча интересных вещей, например, контроллер от протечки, видеоконтроль дома. Ничего не решил насчет этого варианта. По довольно доступным ценам.

Ну и самый дешевый вариант – это китайские розетки непонятных производителей с открытым протоколом, по 500-1000 рублей. 5. Но требуется самостоятельная сертификация.

На чем строить платформу управления, которая будет доступна каждому посетителю ко-воркинга? Но даже, если я определюсь с аппаратным решением, то передо мной стоит ОГРОМНЫЙ ВОПРОС. Там должны быть управление всеми аппаратами и системами, а также система оплаты услуг, а также профиль клиента.

Это должно быть приложение или мобильный сайт?

Минусы приложения:

- дороже разработка;

- постоянный дебагинг, что тоже деньги;

- нужна оптимизация под разные устройства.

Минусы мобильного сайта:

- не уверен, что весь функционал возможен.

Но мобильный сайт – это разовая разработка и он сразу для всех устройств доступен.

Сайт или приложение? Что вы посоветуете? Приложение или сайт?

🙂 Если вы дочитали до конца - я поражен и очень рад. Текста получилось очень много.

В следующем посте расскажу про как я продвигал ко-воркинг и печальный опыт, что от одного офиса пришлось отказаться.

Показать больше

Похожие статьи

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Кнопка «Наверх»
Закрыть