Hi-Tech

Инвестиции в апарт-отели – как это работает и как на этом заработать

Инвестиции в апарт-отели – как это работает и как на этом заработать — Промо на vc.ru

Вы случайно не PHP Middle?

Статья подготовлена при поддержке ГК ФСК.

В закладки

Апарт-отели — сравнительно новая сфера для российских инвесторов. Юридическая, нормативная и деловая практика в РФ не устоялась, и многие вопросы необходимо подробно описывать в договорах. Но слабо развитый рынок означает меньшую конкуренцию и больший доход за счёт естественного роста цен и спроса.

Чем апарт-отель отличается от обычной гостиницы?

В апарт-отелях номера принадлежат разным людям — владельцам-инвесторам. Номера больше похожи на небольшие квартиры: со спальной, рабочей и кухонной зоной. С 2020 года такие отели даже сертифицируются, чтобы получить «звёзды».

Чем выше ранг апарт-отеля, тем строже требования к обслуживанию и дороже покупка и содержание. С другой стороны, стоимость многозвёздочных номеров для будущих постояльцев выше, соответственно, растёт и финансовая отдача.

Апартаменты и гостиничный номер – есть ли разница?

Для закона главная разница в том, что номера принадлежат разным лицам.

Для постояльцев ключевое отличие — в апартаментах есть кухонная зона.

Для собственника — что он может зарегистрироваться в апартаментах по месту пребывания на 5 лет, то есть получить временную регистрацию и продлить её. Для этого у земли, на которой возводится комплекс, должен быть особый статус.

В паспорте участка, на котором ГК ФСК возводит апарт-отель, например, прописано гостиничное назначение. Это значит, что перед законом будущий апарт-отель ничем не будет отличаться от обычной гостиницы.

Зачем покупать апартаменты?

Апарт-бизнес — это вложение в недвижимость.

Апартаменты пока стоят дешевле, чем квартиры, при этом инвестору сразу предлагаются услуги управления — не нужно самому беспокоиться о маркетинговой кампании, поиске жильцов, их обслуживании. Всё это берёт на себя отельный оператор.

Доход идёт от платы жильцов за проживание в апартаментах. Плюс выгода от растущей цены: на стадии строительства площадь стоит недорого и дорожает по мере продвижения стройки.

Значит, нужно покупать только на стадии строительства?

Не обязательно. Когда комплекс сдан, известна кадастровая стоимость и, соответственно, точная сумма, которую составит налог на имущество — так легче рассчитать смету и доходность.

Но по мере того, как комплекс достраивается, цена на апартаменты растёт, так что взять апартамент заранее = заработать на росте стоимости актива.

Как понять, будет ли комплекс популярен?

Оценка рентабельности такая же, как при покупке офиса или квартиры. У комплекса больше шансов, если рядом есть торговые культурные или деловые центры, станции метро, транспортные развязки.

На примере апарт-отеля «Тушино.Движение»

Предполагается высокая рентабельность за счёт бизнес-, спорт-туризма и обычного туризма.

Привлекающие факторы инфраструктуры:

  • 5 мин до метро («Тушинская» и «Спартак»);
  • по ветке «Спартак» до центра — 19 минут без пересадок;
  • к 2021 г. правительство Москвы запланировало модернизацию Волоколамского шоссе и МКАД в этом районе, чтобы уменьшить заторы в часы-пик с красного до жёлтого уровня.

Перспективные объекты поблизости:

В 400 м от комплекса Ростех строит штаб-квартиру на 20 тыс. рабочих мест. Филиалы корпорации раскиданы по 60 регионам России, а это обещает регулярный приток кадров, которым будет удобнее разместиться в апарт-отеле неподалёку.

В 790 м располагается арена «Открытие», которая входит в кластер «Спартак» и регулярно принимает крупные спортивные и культурные мероприятия. Например, в 2019-м на стадионе прошёл концерт Эда Ширана. Подобные события означают массу приезжих и гостей комплекса.

В двух километрах по Волоколамскому шоссе расположена выставочная площадка международного уровня «Крокус Экспо». На её территории еженедельно проходят крупные мероприятия, что потенциально обеспечивает поток постояльцев.

Есть ли отличия от покупки квартиры?

Отличия есть, связаны они с налогами и количеством договоров:

  • Закон относит апартаменты к нежилой площади коммерческого назначения (для получения прибыли). Поэтому нужно будет уплачивать налог на доход, а для этого лучше оформить ИП.
  • По факту заключаются четыре договора: на право собственности, на управление, на отделку и на оснащение.

Ремонт, мебель, посуда, уборочный инвентарь — кто и за чей счёт всё это приобретает?

Все расходные материалы и обстановку закупают специальные подрядчики или управляющая компания, с которыми заключается соответствующий договор. В апарт-отеле от ГК ФСК ответственный — управляющая компания. Она контролирует, чтобы все группы номеров (бизнес, эконом, люкс) были оформлены в едином стиле, мебель, оборудование и отделка были с повышенным запасом прочности и стойкости к износу. Оплата происходит в соответствии с договором с управляющей компанией.

Кто такой отельер?

В общем случае отельер — это должность в отеле и человек, её занимающий. Отельер в обычной гостинице — это управляющий отелем, конкретный человек, а не компания.

В сфере апарт-комплексов терминология ещё не вполне устоялась. Словом отельер означают конкретного управляющего, управляющую компанию (отельного оператора) или владельца номера, инвестора. В частности, ГК ФСК придерживается последнего варианта.

Кто будет искать постояльцев?

Отельный оператор. Но, конечно, вам никто не запрещает заняться привлечением постояльцев и новых инвесторов самостоятельно. Рекламы много не бывает.

Что делает отельный оператор или УК

  • обслуживает постояльцев;
  • разрабатывает маркетинговую стратегию, составляет смету и организует продвижение апарт-отеля на всех доступных ресурсах;
  • разрабатывает (сам или наняв исполнителя) сайт отеля и занимается его продвижением;
  • изучает спрос, ожидания потенциальных гостей;
  • привлекает посетителей, заключает с ними предварительный договор, бронирует номера, составляет план-график заселения апартаментов;
  • анализирует обратную связь и отзывы постояльцев, на их основе регулирует сервис и / или маркетинговую стратегию.

Может ли управляющая компания обмануть, исчезнуть?

Исчезнуть будет сложно — слишком много свидетелей. Обманывать УК невыгодно: она заинтересована в инвесторах так же, как в постояльцах. Чем лучше УК выполняет свои функции, тем большую прибыль получает, а все отчёты и статистику инвестор в любой момент может проверить в личном кабинете собственника, сверить на сайте коммунальных и энергетических поставщиков счета и оплату. В этом пункте риск минимален.

Но компания может поменяться?

Конечно, может. Так же, как УК жилого дома или офисного здания. Но план-график и программное обеспечение продолжат работу, и доход от аренды должен поступать инвестору без заминок.

Как заключается договор с УК — нужно ехать в отдельный офис?

В ГК ФСК действует система одного офиса. Инвестор заключает все практически одновременно, никуда дополнительно ехать не нужно.

Кто оплачивает коммунальные счета, обслуживание общей территории?

Эти детали прописываются в договоре при покупке. ГК ФСК предлагает два варианта для трёх инвестиционных планов:

  • По программе доходности «Максимальный» и «Стабильный» содержание и эксплуатацию апартаментов оплачивает инвестор. На нём же остаются счета за использование общих территорий (сумма, как ОДН в жилых домах, распределяется на собственников).
  • По программе «Гарантированный доход» все счета оплачивает отельный оператор.

Какие налоги надо заплатить?

По Российскому законодательству, владелец коммерческой (нежилой) недвижимости гарантированно платит:

  • налог на имущество;
  • на доход.

На дорогие апартаменты действует налог на роскошь. При перепродаже нужно будет заплатить НДФЛ, если площадь находилась в собственности меньше 5 лет.

Сколько это в рублях или процентах?

Налог на имущество

Высчитывается из кадастровой (если её установили) или инвентаризационной стоимости, умноженной на коэффициент (зависит от региона). Цифру нужно умножить на количество квадратных метров и налоговую ставку (в нашем случае — 0,5 %).

НИ = КС • Площадь • 0,5 %

НИ = ИС • коэффициент • Площадь • 0,5 %

Если в комплексе больше половины площади занимают офисы, фитнес-залы, общественные заведения, то здание попадает в соответствующий реестр Москвы и облагается повышенной ставкой 2 %. Для сравнения, Апарт-отель «Движение. Тушино» — без совмещения с офисным или деловым центром. Соответственно, уже сейчас известно, что ставка налога останется 0,5 %.

Налог на добавленную стоимость

Налог составляет 13 % от разницы между стоимостью покупки и продажи. При этом в Москве доступен вычет 250 тыс. Соответствующее постановление вот здесь.

Налог на прибыль

Чтобы сдавать апартаменты в аренду, удобнее всего оформить ИП и задекларировать в Налоговой службе упрощённую систему (УСН). Тогда, с учётом всех обязательных медицинских и страховых взносов, ставка будет 6 % от дохода.

Сколько составит чистый доход от аренды?

Предположим, вы приобрели апартаменты в начале строительства. В таком случае прибыльность актива за счёт роста готовности — 30 %.

За вычетом всех налогов, по среднему расчёту, инвестор получит 12 % в год. Если в рублях, это от 30 до 80 тыс. в месяц.

Как часто я буду получать доход и на какой счёт?

Прибыль формируется как процент от «заработка» апартаментов или как фиксированная сумма. Все зависит от выбранной программы доходности

Выплата приходит раз в месяц на указанный в договоре счёт. Обычно это счёт ИП, на которого оформляется собственность.

Могу ли я сам пожить в своих апартаментах?

Безусловно, да. Но поскольку управляющей компании уже намечены гости, логично скоординировать этот вопрос. Вы предупреждаете УК, когда и на какое время намерены занять свои апартаменты, и отельный оператор выводит номер из плана заселения, рекламной кампании и помечает как недоступный для заказа на сайте гостиницы, у туроператоров и так далее.

Что я буду оплачивать, живя в своих апартаментах?

Заселяясь в свои апартаменты, инвестор не платит за аренду номера, но оплачивает в прежнем режиме счета за коммуналку, эксплуатацию общих территорий, дополнительные сервисы для постояльцев.

{ "author_name": "Промо", "author_type": "editor", "tags": [], "comments": 1, "likes": 1, "favorites": 3, "is_advertisement": true, "subsite_label": "promo", "id": 144313, "is_wide": true, "is_ugc": false, "date": "Tue, 28 Jul 2020 10:59:42 +0300", "is_special": false }

Блоги компаний

Показать еще

Комментарии

Показать больше

Похожие статьи

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Кнопка «Наверх»
Закрыть