Hi-Tech

Что делать собственнику, если арендатор не платит за аренду

Что делать собственнику, если арендатор не платит за аренду

Екатерина Ряднова

Сторонам договора редко удается мирно урегулировать такой спор. Просрочки арендаторов с арендными платежами — распространенная ситуация, с которой сталкиваются все арендодатели. Что делать собственнику для защиты своих интересов в разных ситуациях?

Арендатор не платит за аренду, обещает вскоре погасить долг, но пользуется помещением

Дальнейшие события будут зависеть от поведения и воли сторон. В первую очередь собственник обязан направить арендатору письменное предупреждение об оплате долга в разумный срок (рекомендуем дать арендатору не менее семи дней на добровольное исполнение обязательств). В противном случае владельцу следует переходить к следующему этапу — расторжению договора аренды, которое может происходить следующими способами. Если арендатор погасит долг, а арендодатель захочет сохранить отношения, то конфликт будет исчерпан.

  1. Расторжение договора по инициативе арендодателя. Такое условие должно заранее согласовываться сторонами в договоре и содержать ссылку на конкретные обстоятельства, при которых владелец имеет право на односторонний отказ (например, разовая задержка оплаты после определенного срока). Способ наиболее удобен для арендодателя, поскольку позволяет быстро освободить помещение и передать его в аренду другому лицу.
  2. Расторжение договора по соглашению сторон. В этом случае арендодатель должен заранее направить контрагенту письменное предложение расторгнуть договор. Если арендатор откажется или проигнорирует предложение, то собственник по истечении указанного в предложении срока (если он не указан, то после 30 дней), может переходить к третьему способу.
  3. Расторжение договора в судебном порядке. До обращения в суд владелец обязан соблюсти досудебный порядок урегулирования спора (см.выше). В противном случае суд откажет в удовлетворении иска. По закону непременным условием расторжения арендного договора в судебном порядке является задержка с оплатой более двух раз подряд. Однако стороны могут установить в договоре и другие основания для расторжения.

В таком случае владельцу нужно обратиться в суд с иском об освобождении помещения. Иногда после расторжения договора арендатор отказывается добровольно выезжать из офиса или склада. Получив решение суда, он сможет освободить помещение с приставами и взыскать с арендатора убытки.

Арендатор не заплатил и покинул помещение, забрав всё свое имущество

Если письмо будет проигнорировано, то для взыскания денег арендодателю нужно будет обращаться в суд. Как и в первом случае, владельцу нужно направить контрагенту письменное предложение добровольно погасить долг и расторгнуть договор (в одностороннем порядке, по соглашению сторон или в суде).

Данное правило сформулировал ВАС РФ и подтверждает устойчивая судебная практика. Тот факт, что арендатор перестал пользоваться помещением до истечения срока договора, не освобождает его от арендной платы.

Она ссылалась на то, что не пользуется арендованными помещениями, так как они технически не пригодны для эксплуатации, а часть площадей занимает другое юрлицо-субарендатор. Так, владелец склада пытался в суде взыскать долг с арендатора — логистической компании.

Суд решил, что неиспользование помещения арендатором не имеет правового значения, и удовлетворил требования собственника. Но компания принимала помещение без каких-либо технических замечаний, исправно оплачивала аренду, а о недостатках объекта заявила лишь после 21 месяца после заключения договора.

Арендатор-должник покинул помещение, оставив всё свое имущество

Помещение должно быть свободным от имущества арендатора (зачастую стороны указывают это в договоре; аналогичной позиции придерживаются и суды). При прекращении договора арендатор обязан вернуть собственнику объект в первоначальном состоянии с учетом нормального износа. Пренебрежение этим правилом со стороны арендаторов нередко помогает владельцам защищать свои интересы.

Для применения этого правила оно должно находиться у арендатора на законных основаниях, обеспечиваемое им обязательство должно иметь предпринимательский характер (то есть связано с внесением арендной платы должником, а не с личными, семейными или домашними нуждами), а стороны должны быть зарегистрированы в качестве ИП или коммерческой организации. После расторжения договора арендодатель вправе удерживать оставшееся в помещении имущество должника. Захват вещей должника помимо его воли незаконен.

Таким образом, законным считается удержание имущества только после срока истечения аренды. Незаконное удержание имущества или недопущение арендатора в помещение до расторжения договора служат основанием для взыскания ущерба с собственника или уменьшения арендной платы за период, когда помещение не использовалось арендатором. Если в договоре прописывается другое, то это признают недействительным.

Так, он обязан уведомить контрагента об удержании, направив письмо по его юридическому адресу, и составить опись вещей (заранее сообщив о месте и времени ее составления). К удержанию вещей применяются правила о залоге, поэтому собственник должен соблюсти ряд обязательных условий. Если арендатор уклоняется от этого шага, то осмотр и описание имущества производятся без него.

В противном случае с владельца могут взыскать убытки. Арендодатель обязан обеспечить сохранность имущества (упаковать его, опечатать помещение, обеспечить охрану), поскольку залогодержатель отвечает за утрату или повреждение залога. Его стоимость должна быть сопоставима с долгом (иначе могут взыскать убытки). Также владелец должен оценить удержанное имущество. Однако при долге в 50 тысяч рублей суд не сочтет соразмерным удержание вещей арендатора стоимостью 1 млн рублей. Соразмерность в каждом случае определяется индивидуально. Данный вывод подтверждается примерами из судебной практики.

Владелец удержал имущество арендатора стоимостью более 5 млн руб., при этом долг истца составлял 800 тысяч рублей. Компания по торговле продуктами обратилась в арбитражный суд с иском об истребовании из незаконного владения арендодателя торгового оборудования. Суд решил, что способ самозащиты арендодателя явно несоразмерен допущенному нарушению.

Процедура пройдет просто, если в договоре прописано условие «требования арендодателя могут погашаться за счет имущества арендатора», с точным перечнем вещей для взыскания во внесудебном порядке. Если арендатор не хочет возвращать свое имущество и погашать долг, то перед арендодателем встает вопрос продажи вещей. В противном случае владелец должен обратиться в суд, дождаться положительного решения и продажи имущества с торгов, что займет длительное время.

Советы собственникам

Он обеспечивает своевременную арендную плату, возмещение убытков и оплату неустойки при нарушении договора. Для защиты собственники могут использовать обеспечительный платеж. Для этого в договоре нужно прописать несколько условий: размер платежа и срок его внесения; обстоятельства, при которых он засчитывается; условия его возврата.

Например, стороны договариваются о том, что аванс арендатора за последний месяц аренды собственник может использовать для возмещения своих убытков или неустойки. Зачастую в договоре указывается, что аванс может одновременно использоваться как арендный платеж. Поэтому при возникновении спора арендодатель зачтет сумму аванса для оплаты долга, после чего повторно потребует от арендатора внести аванс за последний месяц.

Собственнику нужно грамотно составлять договор с арендатором, тщательно хранить всю арендную документацию и не допускать недобросовестного поведения или злоупотребления правом со своей стороны.

#право

Теги
Показать больше

Похожие статьи

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Проверьте также

Закрыть
Кнопка «Наверх»
Закрыть